Guide complet sur la fiscalité pour les acheteurs étrangers au Mexique
Pour les Canadiens et les Américains qui souhaitent acheter une propriété au Mexique, les prix abordables de l’immobilier, les rendements locatifs élevés et le faible coût de la vie font du pays une destination d’investissement très attrayante. Cependant, comprendre les obligations fiscales est essentiel pour maximiser les rendements et éviter des charges financières imprévues.
Beaucoup d’acheteurs étrangers ignorent les différentes structures fiscales applicables à la location, à la vente ou à la possession d’un bien immobilier au Mexique. De plus, avec l’introduction de la nouvelle loi d’évaluation des propriétés, il est plus crucial que jamais d’avoir une bonne compréhension de la fiscalité.
Ce guide couvre :
✅ Les impôts sur les revenus locatifs pour les propriétaires étrangers
✅ L’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’une propriété
✅ Pourquoi obtenir la résidence peut réduire vos impôts
✅ L’impact de la nouvelle loi d’évaluation des propriétés sur le secteur immobilier au Mexique
À la fin de cet article, vous aurez un plan clair pour naviguer dans le système fiscal immobilier mexicain.
1. Impôt sur les revenus locatifs au Mexique pour les acheteurs étrangers
Les étrangers doivent-ils payer des impôts sur les revenus locatifs au Mexique ?
Oui, les étrangers doivent déclarer et payer des impôts sur les revenus locatifs générés au Mexique, qu’ils résident ou non dans le pays. Les lois fiscales mexicaines s’appliquent même si les loyers sont perçus depuis un autre pays (par exemple, le Canada ou les États-Unis).
Structure fiscale pour les locations au Mexique
Les étrangers ont deux options :
✅ 1. Taux fixe de 25 % sur les revenus bruts (sans déductions)
• Option simple pour les non-résidents qui ne veulent pas s’enregistrer fiscalement
• Ne permet aucune déduction (frais d’entretien, réparations, etc.)
• Exemple : Si vous percevez 2 000 $/mois de loyers, vous paierez 500 $/mois d’impôt.
✅ 2. Taux progressif avec déductions (de 1,92 % à 35 %)
• Nécessite une inscription au SAT (Service de l’administration fiscale)
• Permet de déduire des frais tels que :
🔹 Frais de copropriété
🔹 Entretien et réparations
🔹 Frais de gestion locative
🔹 Services publics et assurances
Paiement de l’impôt :
• Les impôts sont payés mensuellement via le SAT.
• Les étrangers doivent obtenir un RFC (Registro Federal de Contribuyentes) pour bénéficier de déductions.
• Le non-respect peut entraîner des amendes ou des restrictions sur la location.
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2. Impôt sur les gains en capital au Mexique pour les vendeurs étrangers
Qu’est-ce que l’impôt sur les gains en capital (ISR) au Mexique ?
C’est l’impôt appliqué lors de la vente d’un bien immobilier, calculé sur la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente.
Combien paient les étrangers ?
• Taux standard : 35 % sur le gain net
• Des exemptions et déductions peuvent considérablement réduire ce montant.
Réduire l’impôt sur les gains en capital :
✅ Exonération pour résidence principale – Si vous avez la résidence mexicaine et que le bien est votre domicile principal.
✅ Évaluation officielle (avalúo) – Peut réduire le gain imposable.
✅ Déduction des rénovations – Les factures de travaux peuvent être déduites.
✅ Exonération selon la durée de détention – Plus vous détenez le bien longtemps, plus vous pouvez bénéficier d’exemptions.
Exemple :
• Prix d’achat : 250 000 $
• Prix de vente : 400 000 $
• Gain : 150 000 $
• Impôt potentiel à 35 % : 52 500 $
• Avec déductions et résidence : entre 0 $ et 15 000 $
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3. Pourquoi obtenir la résidence mexicaine lors de l’achat d’une propriété ?
Beaucoup d’investisseurs étrangers négligent les avantages fiscaux qu’offre la résidence, pourtant ils peuvent être significatifs.
Avantages de la résidence :
✅ Réduction ou exemption des impôts sur les gains en capital
✅ Transactions immobilières facilitées (plus besoin de fideicomiso)
✅ Meilleures options de financement (certaines banques l’exigent)
✅ Fin des limites de séjour touristique de 180 jours
Options disponibles :
• Résidence temporaire (valeur de propriété supérieure à 250 000 USD)
• Résidence permanente (après 4 ans de résidence temporaire)
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4. Nouvelle loi d’évaluation des propriétés au Mexique (Mise à jour 2024)
L’un des plus grands changements fiscaux récents concerne la nouvelle loi sur l’évaluation des biens immobiliers.
En quoi consiste-t-elle ?
• Les autorités réévaluent désormais les propriétés tous les deux ans.
• Si le prix de vente déclaré est trop bas, l’État ajuste la base imposable.
• Les notaires doivent désormais signaler les vraies valeurs dans les transactions.
Conséquences pour les acheteurs étrangers :
• Plus de transparence – Moins de risques de sous-évaluation
• Application plus stricte des impôts – Imposition plus précise
• Meilleure prévision des coûts pour les investisseurs
Réflexion finale : Les étrangers devraient-ils investir au Mexique ?
Le Mexique reste l’un des pays les plus fiscalement avantageux pour les investisseurs immobiliers nord-américains. Entre les faibles impôts fonciers, les revenus locatifs intéressants et les exemptions possibles, il offre une vraie alternative aux marchés coûteux comme la Floride ou la Californie.
Qui en profite le plus ?
✅ Les investisseurs à la recherche d’un fort potentiel d’appréciation
✅ Les retraités cherchant une seconde résidence avec avantages fiscaux
✅ Les Canadiens et Américains qui veulent maximiser les revenus locatifs
✅ Les acheteurs souhaitant éviter les impôts élevés et les assurances chères de la Floride
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