Comment Acheter une Propriété en Zone Restreinte en tant qu’Étranger au Mexique
Acheter une propriété au Mexique en tant qu’étranger peut sembler complexe, surtout lorsqu’on parle de « zones restreintes ». Cependant, grâce au fidéicommis, les étrangers peuvent légalement posséder des biens immobiliers dans certaines des zones les plus convoitées, comme Playa del Carmen, Puerto Morelos, Tulum, Cancún et d’autres villes côtières.
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier au Mexique, ce guide vous expliquera pourquoi le fidéicommis existe, comment il fonctionne, quels sont vos droits en tant qu’acheteur étranger, et les coûts à prévoir. À la fin, vous aurez toute la clarté nécessaire pour avancer en toute confiance. Et n’oubliez pas de faire notre petit test à la fin pour savoir si vous êtes prêt à investir au Mexique.
1. Histoire du Fidéicommis : Pourquoi Existe-t-il ?
Les zones restreintes au Mexique comprennent tout terrain situé à moins de 50 km des côtes ou à moins de 100 km des frontières internationales. Selon la Constitution mexicaine de 1917, les étrangers n’avaient pas le droit de posséder des terres dans ces zones, afin de protéger la souveraineté nationale.
Cependant, dans les années 1970, le Mexique a reconnu l’intérêt croissant des investisseurs étrangers, notamment des États-Unis et du Canada, pour l’immobilier dans des régions comme la Riviera Maya ou la Basse-Californie. Pour faciliter l’investissement sans enfreindre la Constitution, le système de fidéicommis a été introduit en 1973.
Le fidéicommis permet aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans les zones restreintes à travers un trust bancaire mexicain, garantissant une protection juridique tout en respectant les lois sur la propriété. Aujourd’hui, des milliers d’étrangers achètent avec succès des maisons, des propriétés de vacances ou des biens locatifs à Playa del Carmen, Tulum, Cancún et Puerto Morelos grâce au fidéicommis.
2. Comment Fonctionne le Fidéicommis : Acheter en tant qu’Étranger
Le fidéicommis est un contrat bancaire qui permet à un acheteur étranger d’être propriétaire d’un bien en zone restreinte au Mexique tout en en gardant le contrôle total. Voici comment cela fonctionne :
Informations Clés sur le Fidéicommis :
✔ Une banque mexicaine détient le titre de propriété au nom de l’étranger.
✔ L’étranger a tous les droits d’usage, de location, de vente ou d’héritage.
✔ Le contrat est valable 50 ans et renouvelable indéfiniment.
✔ La banque n’a aucun droit de propriété — elle agit uniquement comme fiduciaire.
Étapes pour Acheter via Fidéicommis :
- Trouvez votre propriété idéale – Que ce soit un condo face à la mer à Playa del Carmen, une villa de luxe à Cancún ou une unité en prévente à Puerto Morelos, choisissez en fonction de vos objectifs.
- Faites une offre et signez un accord préliminaire – Ce contrat initie le processus d’analyse juridique.
- Choisissez une banque pour administrer le fidéicommis.
- Obtenez un permis du Secrétariat aux Relations Extérieures (SRE).
- Signez l’acte devant notaire – Les transactions doivent être validées par un notaire public au Mexique.
- Enregistrez la propriété à votre nom au Registre Public de la Propriété.
Une fois le fidéicommis établi, vous avez un contrôle total sur votre bien, comme tout citoyen mexicain. Et bien sûr, nos experts peuvent vous accompagner à chaque étape.
3. Vos Droits en Tant qu’Étranger Sous un Fidéicommis
De nombreux acheteurs se demandent s’ils ont les mêmes droits que les citoyens mexicains. La réponse est OUI.
Vos Droits avec un Fidéicommis :
✅ Droit de vendre – Vous pouvez vendre à tout moment.
✅ Droit de louer – Pour des locations de vacances ou à long terme.
✅ Droit de rénover – Vous pouvez modifier, agrandir ou construire.
✅ Droit d’héritage – Vous pouvez désigner vos héritiers.
Alternative : Créer une Société Mexicaine
Si vous prévoyez d’acheter plusieurs biens ou investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez créer une société mexicaine. Contrairement au fidéicommis, les sociétés peuvent être entièrement détenues par des étrangers — pratique pour gérer des activités locatives ou commerciales.
4. Coûts de l’Achat en Zone Restreinte
Bien que l’immobilier soit généralement plus abordable au Mexique qu’aux États-Unis ou au Canada, certains coûts supplémentaires sont liés au fidéicommis.
Coûts Uniques :
✔ Frais d’ouverture du fidéicommis : 2 500 USD
✔ Frais de clôture : 6 % à 7 % du prix d’achat (incluant frais notariaux, légaux et taxes)
Coûts Récurrents :
✔ Frais annuels du fidéicommis : 400 à 700 USD/an
✔ Impôts fonciers : très bas, environ 0,1 % de la valeur/an
✔ Frais d’entretien : varient selon la propriété et les services
Malgré ces frais, acheter au Mexique reste une excellente opportunité d’investissement grâce à la forte demande locative, à l’appréciation immobilière et au faible coût de vie.
Conclusion : Est-ce Fait pour Vous ?
Acheter une propriété à Playa del Carmen, Puerto Morelos ou Cancún en tant qu’étranger est non seulement possible, mais sûr et rentable si vous suivez les étapes correctement. Grâce au fidéicommis, les acheteurs internationaux peuvent bénéficier de tous les droits de propriété dans l’un des endroits les plus recherchés du monde.
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